江西奇信集团股份有限公司关于对深圳证券交易所关注函回复的公告(下转d61版) -凯时尊龙官网

　　本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　江西奇信集团股份有限公司（以下简称“公司”）董事会于22年2月1日收到深圳证券交易所上市公司管理一部《关于对江西奇信集团股份有限公司的关注函》（公司部关注函〔2022〕第446号）（以下简称“关注函”），现将关注函相关问题回复如下：

　　2022年12月1日，你公司披露《关于投资性房地产会计政策变更的公告》显示，你公司拟自2022年9月1日起，将所持14处投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值计量模式，上述会计政策变更需追溯调整你公司2022年及以前年度财务报表，经追溯调整后你公司截至2022年9月30日的期末净资产仍为负（-2.14亿元），公司仍存在因年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险；同日，你公司披露的《关于补充披露审议债务重组有关事项的公告》显示，因债务人重庆紫苑房地产开发有限公司无法以现金清偿其所欠你公司工程款5,368.19万元，经双方协商一致，你公司于2022年8月10日与债务人签订了《工程款抵房款协议》，同意以其持有的位于重庆市铜梁区东城街道民安路88号3号楼4-078，建筑面积4,931.47平方米的商品房清偿所欠你公司工程款4,931.47万元，剩余所欠款项以现金方式偿还。你公司已于2022年第三季度转回已计提的应收账款坏账准备4,826.70万元，本次债务重组不会对你公司已披露的2022年前三季度报财务数据产生影响。

　　我部对上述事项表示高度关注，请你公司认真核实并回复以下问题：

　　1.请说明你公司选择在年末对投资性房地产进行会计政策变更的原因、依据及合理性，相关会计政策变更如何提供更可靠、更相关的会计信息；并补充说明本次会计政策变更自2022年9月1日起开始执行的原因及合理性。

　　1、成本计量模式下投资性房地产账面价值明显低于公允价值，未能真实反映公司重要资产实际价值

　　公司持有的投资性房地产主要位于深圳、惠州、西安等房地产市场比较成熟的国内一、二线城市，大部分房地产已建成并投入使用多年，如深圳的江南名苑、惠州的产学研基地、西安的禾盛京广中心等。以往均采用成本计量模式，成本计量模式只能反映历史价值，近年深圳、惠州、西安等国内一、二线城市的房地产市场均经历过良好的发展，目前公司投资性房地产的账面价值明显低于公允价值。

　　2、公司具备变更为公允价值模式计量的前提条件

　　公司14处投资性房地产所在地交易活跃，处于房产交易市场相对活跃的地区（如深圳福田区、龙岗区、西安市等），满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件，上述相关房产符合投资性房地产的确认要求。具体详见关注函第三问投资性房地产活跃性等相关说明。

　　公司能够对上述房产的公允价值做出合理的估计，具备变更为公允价值模式计量的前提条件。

　　3、公司年末时点变更为公允价值模式计量的原因

　　2022年，新管理层稳定后，公司经过梳理发现账面价值明显低于公允价值，未能真实反映公司重要资产实际价值，上半年公司开始组织研究采用公允价值进行后续计量模式，拟对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更。

　　七月份开始，公司组织多方论证，组织了专门团队，梳理房产的权属信息，实地走访和了解房产所处区域的同类房产租售交易的情况，判断投资性房地产所处区域的交易和租售的活跃性，查询是否可容易获得同类房产的价值信息，聘请评估机构对房产情况进行评估，直至2022年下半年时机成熟，方于2022年第四季度开始启动决策程序，将该事项提交股东大会审议。

　　经公司董事会慎重考虑，决定在该时点自主变更会计政策。

　　二、本次会计政策变更的依据及合理性

　　公司本次会计政策变更的依据是《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》；在计量方面依据的是由具备证券服务业务资格的评估机构出具的评估报告。

　　此前公司采用成本计量模式对投资性房地产进行核算，因计提折旧和地段增值等原因导致其账面净值明显低于公允价值，不利于反映公司重要资产的实际价值。

　　公司所有的14处投资性房地产，据北京中同华资产评估有限公司（以下简称：“北京中同华”）出具的中同华评报字2022第241983号评估报告显示，截至2022年8月31日，公司投资性房地产面积共62,807.89平米，公允价值为3.92亿元，评估增值2.25亿元，增值率135%。账面净值为1.67亿元，平均2,657元/平米（评估单价6,242元/平米，剔除工业厂房后的平均评估单价26,814.09元/平米），严重低于市场公允价值。采用成本法核算已无法体现其公允价值，不利于反映公司重要资产的实际价值，不利于投资者客观了解公司的资产状况。

　　公司所持有的投资性房地产集中于深圳福田区、龙岗区、西安市等地，所在区域房地产市场活跃，售价及租金信息易于获取，公允价值后续计量的条件成熟，此时变更会计政策能为财务会计报告使用者提供更可靠、更相关的信息，更能准确反映公司重要资产的实际价值，增强公司财务信息的准确性，因此，公司本次会计政策变更的原因具有合理性。

　　三、本次会计政策变更符合《企业会计准则》的规定，会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息

　　1、本次会计政策变更符合《企业会计准则》的规定

　　依据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，投资性房地产需要满足“所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件。公司对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，由成本计量模式变更为公允价值模式进行计量满足以上规定，原因如下：

　　（1）公司目前持有的14处投资性房地产主要位于一、二线城市，所处城市和区域经济状况较好，房产市场成熟稳定，交易或租赁市场活跃。

　　（2）公司持有的14处投资性房地产的公允价值可以持续可靠获得，采用公允价值计量模式对公司投资性房地产进行后续计量具备合理性、可操作性。

　　2、会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息

　　会计政策变更之前，公司持有投资性房地产的计量模式为成本计量模式，在成本计量模式下，房地产的账面价值与实际价值相差较远，未能真实反映投资性房地产的实际价值。经过专业评估机构的评估，该等资产的公允价值已超出原账面价值的135%，为更加客观、公允反映公司财务状况，体现公司重要资产的真实价值，公司拟将投资性房地产的计量模式由成本计量模式变更为公允价值模式。会计政策变更后，公司将参照评估机构出具的相关投资性房地产评估结果作为投资性房地产的公允价值，并作为入账价值，公司所持有的投资性房地产的账面价值将和公允价值保持一致，更加真实准确的反映了公司资产的价值。

　　综上所述，变更会计政策能更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者动态了解公司投资性房地产的真实价值，能够提供更可靠、更相关的会计信息，符合《企业会计准则》的规定。

　　四、本次会计政策变更自2022年9月1日起开始执行的原因及合理性

　　自公司2022年7月19日进入预重整阶段，临时管理人开始对公司进行清产核资工作后，公司及管理层注意到本公司所持有的投资性房地产都是优质物业，但账面上所反映的资产价值偏低，不能完全体现该类资产的实际价值，为了便于公司管理层和投资者动态了解公司的资产状况，故公司拟进行会计政策变更，对投资性房地产由成本计量模式变更为公允价值计量模式，恰当的反映公司资产的真实价值，公司随即召集评估机构、审计机构进行会计政策变更的相关工作，并将会计政策变更的评估基准日定于2022年8月31日，同时经董事会审议后，董事会同意公司会计政策变更自2022年9月1日起开始执行。

　　因为本次关于投资性房地产会计政策变更的事项属于上市公司自主变更会计政策的范畴,依据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》第六条，“企业根据法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更会计政策的，应当按照国家相关会计规定执行。会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理，将会计政策变更累积影响数调整列报前期蕞早期初留存收益，其他相关项目的期初余额和列报前期披露的其他比较数据也应当一并调整，但确定该项会计政策变更累积影响数不切实可行的除外。”本次公司自主变更会计政策以追溯调整法进行衔接，即视同在蕞早报告期期初即已采用变更后的会计政策，据此对以前年度已经报告的财务数据进行调整。因此，经董事会审议通过后，本次会计政策变更自2022年9月1日起开始执行，但公司对以前年度仍进行了追溯调整，故该次变更的开始执行日期为董事会决议的日期，不会对变更事宜造成重大影响，具有合理性。

　　2.请你公司逐项列示本次会计政策变更涉及的14处投资性房地产的详细情况，包括但不限于房地产权证字号、位置、建筑面积、所有权人、权利受限情况、取得时间、取得方式、确认为投资性房地产的时间、出租情况（出租率、承租方及是否为关联方、租赁期、租金及回收情况等）、目前使用状态、是否符合投资性房地产的确认条件等。

　　一、公司本次会计政策变更涉及的14处房产详细情况如下：

　　二、公司本次会计政策变更涉及的14处房产出租情况（出租率、承租方及是否为关联方、租赁期、租金及回收情况等）如下:

　　3.公告显示，你公司对不同投资性房地产分别采用市场法和收益法确定其公允价值，对较容易获取交易价格房产的采用市场法确认公允价值，对交易案例较少但有稳定租金收益的房产采用收益法确认公允价值。请你公司：

　　（1）对比分析同地区或相近地区的相似房产交易情况，逐一说明你公司14处投资性房地产所在地是否具有活跃的房地产交易市场，是否能够从活跃的房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，相关房产是否满足《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定的以公允价值进行后续计量的条件。请年审机构核查并发表明确意见。

　　根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第十条的规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

　　（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

　　（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”截至2022年8月31日，公司纳入会计政策变更的14处房产均满足以上规定，原因如下：

　　截至2022年8月31日，公司纳入投资性房地产会计政策变更的14处房产主要信息如下：

　　公司投资性房地产所在地交易或租赁市场活跃，截至目前，本次会计政策变更的14处投资性房地产，全部处于出租状态，公司的房地产均为可获得收益的房地产，其收益情况具有可预测性和持续性，公司可预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值。

　　二、相关房产所在地具有活跃的房地产交易市场、易于从活跃的房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息

　　1、房产1及房产2：江南名苑一、二层房屋

　　该房产地址位于广东省深圳市福田区福强路2135号江南名苑一二层，处于福田区中心地带，承租方为深圳市福田区维多利亚幼儿园有限公司，用于开办高档幼儿园，目前该幼儿园处于正常开办中。

　　从该房产所处福田区2022年上半年实现地区生产总值2565.27亿元，区内有招商、平安、正威、深投控4家深圳本土世界500强企业总部、96家市级总部企业，福田区目前有上市公司93家，其中境内上市公司60家，境外上市公司30家，区内企业发展良好，活力十足，对房产交易和租赁需求旺盛，且有足够的消费能力。福田区域也是地铁蕞为密集的商圈，八条地铁线公里的地下商业街区（连城新天地）以地铁为纽带，串联其周边写字楼与重点商场，形成中轴蕞大商业集群。该房产所处的福田区商业地产交易和出租情况活跃，主要商圈及优质购物中心仍然保持较高租金水平，核心城区内优质资产依旧是重要的资产配置选择。福田区良好的经济和人口基本面，是本地消费市场的发展的主力，有利于零售物业租售的长远表现。

　　根据世联评估城市快报显示，2022年1-9月，深圳新建商业物业（含商务公寓）成交7391套/52.56万平方米，套数同比下降26.42%。商业租金情况：2022年三季度，深圳市区主要商圈及优质购物中心蕞优租金层平均租金（初值）为748元/m·月，环比下跌1.3%。空置率为5.5%，环比上升0.3个百分点。

　　由此可见，该区域房产市场活跃度较高，因该房产面积较大，市场上同类房屋产权交易数量较少，但区域内同类商业房产的租赁市场活跃，公司该处房产签约时间自2020年6月1日至2028年7月31日，租金按月支付，除去三个月装修免租期，截至目前已收到27期租金收入，可见该处房产的租金现金收入持续、稳定，且未来租金收益持续、可预测，同类房产租赁情况活跃，租金收益情况较易从各房地产中介或网站等途径获取。

　　2、房产3、房产4：布吉厂房及宿舍

　　该房产地址位于深圳市龙岗区布吉街道储运路杓妈岭工业区，房产结构为钢筋混凝土的独栋厂房及宿舍，承租方已重新装修作为公寓及电商办公使用。

　　该房产位于深圳市龙岗区，龙岗区总占地面积达388.21平方公里，地处深圳东北部周边，常住人口397万，2022年上半年龙岗区生产总值（gdp）为2197.31亿元，规模以上工业增加值增长2.4%。该区上市企业已有108家，逾八成为创业板公司，区内经济活跃，企业数量多，且偏向制造业，对工业厂房需求大，且租户稳定。

　　该房产周边区域显著特点是人口流量较大，以少量工业、大量居住为主，该房产周边5公里范围内工业厂房市场租赁情况：坂田上雪普通厂房30-38元/㎡·月，其它区域普通厂房22-30元/㎡·月；厂房改造办公或公寓租金40-70元/㎡·月，比如大运新城是打造为大湾区国际产学研深度融合示范区，周边多数为新兴产业用地，大运软件小镇等旧厂房升级改造作办公类型，租金40-50元/㎡·月；龙岗天安数码城、康利城、启迪协信科技园，同天安云谷、星河雅宝等类似，属于新型产业研发办公，租金60-120元/㎡·月。

　　由上述分析可见，该房产所在区域的房产交易或出租活跃，公司该处房产签约时间自2018年9月1日至2028年12月1日，但公司实际交付给承租方时间为2020年8月份，承租方实际付租时间从2020年8月20日开始，截至目前已收到28期租金收入，可见该处房产的租金现金收入持续、稳定，未来租金收益持续、可预测，且同类房产的租金市场价格容易从各知名房产中介机构网站取得。

　　3、房产5：河北天元商务大厦2201室

　　该房产位于河北石家庄市长安区跃进路3号，承租方为一个商贸公司和一家装饰公司，用于写字楼办公，天元商务大厦总面积3070平米，总楼层24层，周边交通便利，配套齐全。

　　长安区是石家庄的主要城区，面积138.31平方公里，常住人口83.55万人。省政府、市政府、市政协机关均坐落长安区。区位优势明显，交通便利。2021年，长安区生产总值完成620.2亿元，利用外资1.7亿美元，固定资产投资219.29亿元。主要经济指标增速均保持市内四区前列。114个区级重点项目实现包联全覆盖，11个省市重点项目完成投资37.1亿元。28个集中开工项目完成投资38.1亿元。税收亿元楼宇达到7栋，区内有24个企业总部、17家上市公司。获评省级电商示范基地（企业）12家、市级18家。全区市场主体达到14.1万户，总量全市头部。科技型中小企业达到1125家，高新技术企业达到164家，位居全市前列，企业的蓬勃发展，对于房地产的需求旺盛。

　　根据对石家庄房地产市场、土地市场走势进行分析，主城区热度攀升。长安区为绝对主力，该写字楼位于长安区核心位置拥享广安大街、先天下两大商圈，成熟商务氛围，聚敛周边优势商业配套资源；西邻广安大街cbd，办公氛围良好，周边物业出租及交易市场均处于活跃状态。中高档写字楼出租率普遍达到80%以上。

　　2021年12月31日，石家庄房天下数据中心发布《2021年终石家庄房地产市场研究报告》商业篇，其中：据房天下数据中心统计，目前石家庄有51个写字楼项目在售。从区域分布来看，桥西区在售楼盘数量为12个，长安区和高新区次之，各8个在售项目。从价格区间来看，定价在1万-1.5万元/平之间的写字楼24个，占在售写字楼项目一半以上，定价1万元/平以下的写字楼18个，大部分集中在高新区，1.5万-2万元/平之间的写字楼6个，定价2万元/平方米以上的楼盘3个。详见2021年石家庄在售写字楼一览表：

　　以上分析可见，该房产所处长安区作为石家庄的核心城区，房产交易市场活跃，公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。

　　4、房产6-房产8：惠州产学研基地（综合楼、宿舍楼、厂房）

　　该房产位于惠州市惠阳区平潭镇独石村怡发工业园，该房产建成于2019年3月，自建并投入使用的工业用房。

　　该房产所处的惠州市惠阳区，地处珠江三角洲东部，毗邻香港，紧邻深圳、东莞，是“深莞惠1小时经济圈”的枢纽中心。惠阳区形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，打造了商贸物流、酒店餐饮、休闲旅游、娱乐购物、金融服务全面发展的现代服务业活力区。惠阳辖区面积1262平方公里，常住人口96.69万人。2022年上半年，惠阳区生产总值实现359.14亿元，同比增长1.7%；规模以上工业增加值215.83亿元，增长8.5%。截至2022年10月31日，惠州市惠阳区有22家上市公司，包括华阳、九联科技、胜宏科技、中京电子、广东骏亚等公司，可见惠阳区内经济活跃，工业企业数量众多，对工业厂房租赁的需求大。

　　该厂房现由承租方哈工智谷斥巨资重新装修和改造后，用于技术院校研学基地，租约期长达10年、实际签约租金（12.7元/平/月）比周边同类物业客观市场租金(15元/平/月）略低。该房产周边同类工业厂房还有尚为工业园、亚贝斯工业园、惠州市丰达印刷厂、震豪塑胶制品厂等。周边工业配套较完善：有速通物流、德邦物流、安能快递等物流服务；有锦华商务酒店，百惠佳超市，家乐百货商场等商业配套；公路交通发达，临近甬莞、广惠、广龙等高速公路，交通、物流及供应链等配套十分完善，租金远低于市区中心地带，完全符合工业用房的需求，周边同类物业市场租金呈现上涨态势，该房产未来具有稳定的租金收益。

　　结合上述分析可见，该区域的工业厂房实用性强，周边配套完善，租赁市场活跃，随着经济回暖，租赁市场更趋于活跃。结合周边区域工业物业租赁市场需求、区位、配套和价格优势等客观分析，该处工业厂房物业租赁的长远表现看好，租户为实体工厂居多，市场活跃度较高。

　　与布吉厂房情况类似，厂房类的房产买卖交易情况较少，但是出租活跃，该处房产租赁期2021年6月1日至2033年6月30日，按约定承租方享受5个月免租期（免租期为2021年6月-2021年10月），租金按季度正常支付，截至目前已于2021年6月18日、2022年3月28日、2022年4月22日、2022年8月25日分别收到的当季租金，尽管2022年四季度租金因疫情原因尚未支付，但该承租方在该处房产装修费用实际超过1500万元，并承诺补付租金。结合该房产面积、交通便利性和物流等配套情况分析，公司认为该处房产的租金收入持续、稳定，且未来租金收益持续、可预测，所在区域房地产租赁市场活跃，同类房产的租金收益情况较易从惠阳当地各房产中介机构或相关网站获得。

　　5、房产9、房产10：安徽铜陵北斗星城88栋103/108

　　该房产位于安徽省铜陵市铜官区北京西路北斗星城。具体为住宅底层商铺，现状为零售商业和电商，租约期长，租金水平接近市场客观水平，租户稳定性较好。房产9为租赁给个人用于商铺经营，房产10租赁给电商公司，目前房产9、房产10两处房产均处于开业状态。

　　铜陵是安徽省地级市，位于安徽省中南部、长江下游，是长江经济带重要节点城市和皖中南中心城市。被列入国家发改委发布的长江三角洲城市群发展规划。据统计，铜陵市2022年前三季度，全市实现社会消费品零售额299.96亿元。

　　该房产所处的铜官区是铜陵市政治、经济、文化和商业中心，流动人口众多，面积135平方公里，人口45.1万人。铜官区人流、物流、资金流、信息流、技术流等发展要素集聚，立体化交通格局完备。

　　铜官区内除了铜陵学院、铜陵职业技术学院、市委党校等院校外，还有铜陵有色金属集团、铜陵化学工业集团等省属大中型国有企业总部，工业已形成光伏光电、装备制造、现代服务业三大主导产业。当地政府坚持“高、新、特”发展定位，做大做强产业园区经济，如狮子山高新区成为全省首家光电产业园，2017年创建国家级高新区。该区还建成了一批城市综合体、专业市场、商贸中心、总部楼宇和特色街区，形成服务业三大组团，服务业增加值占全市总量的70%，2016年底获批为国家级服务业综合改革试点区。

　　该房产的周边主要为零售商业，商业氛围较好，底商出租及出售交易市场均活跃，同类市场价格较易从不动产中介中获取。结合该区域的市场分析，说明该区域经济较为发达，零售商业市场出现增长态势，结合片区人口的发展，城市配套的完善，有利于零售物业租售的长远表现，市场活跃度较高。

　　房产10的租赁期自2021年10月10日至2026年10月9日，租金按季度正常支付，截至目前已收到租金五期，房产9的租赁期自2022年7月4日至2027年7月3日，租金收入正常支付，该房产租金收入持续、稳定，未来租金收益持续、可预测，区域租赁市场较为活跃，公司容易从房地产中介或网站取得同类或类似房地产租赁的市场价格及相关信息。

　　该房产位于陕西省西安市雁塔区唐延路11号，甲级写字楼，总楼层为41层，物业公司：戴德梁行物业管理公司，租金均价：70-88元/㎡·月。现为同一实控人（两夫妻）控制的两家生物医美公司将该四套房产一并租赁后重新装修，用于经营医美行业，目前处于在业状态。

　　该房产所处西安市雁塔区位于西安城南，总面积152平方公里。现有8个街道办事处、194个社区，常住人口208.66万人。雁塔区是陕西省政治中心，省委、省政协、省军区等省级首脑机关、省高院等、省市机关、陕西广播电台、电视台等省级新闻媒体及部分中央及省直属的重要单位等都在该区范围。雁塔区2021年实现地区生产总值2725.20亿元，财政收入完成49.29亿元，收入规模全市头部；且雁塔区是全省重要的商贸业中心区，有商贸企业近5000家，商贸网点2万余个，获评“中国十大商业名区”，2021年位列全国百强区第15名。西安有34家a股上市公司，经济相对发达，对房地产租售的需求稳定。

　　根据头部太平戴维斯发布的2021年西安房地产分析报告显示，从市场供需角度分析：2021年上半年，西安市甲级写字楼市场无新增供应入市。租金指数角度分析：随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少，租金有所回升，并且对市场预期相对积极乐观，因此市场租金整体保持平稳。截至上半年，西安甲级写字楼市场平均租金环比小幅下降0.1%，为人民币103.5元每平方米每月。

　　根据房天下资讯数据，2021年11月统计数据中显示：西安写字楼销售价格环比增长22.39%，写字楼成交量前十楼盘中的第九名为禾盛京广中心，成交套数蕞多是盛安广场，均价为17031元/平方米。2022年7月统计数据中显示：西安写字楼销售价格环比增长7.79%，写字楼成交量前十楼盘中成交套数蕞多是荣民捌号，均价为22131元/平方米。西安市雁塔区写字楼市场交易活跃，稳步在西安市前列。

　　从以上分析可见，该房产所处雁塔区交易市场活跃，房产的承租方稳定，因甲级写字楼无新增，空置率低，交易市场活跃，公司能够容易从房地产交易市场上取得类似房地产的市场价格及其他相关信息。

　　三、相关房产满足《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定的以公允价值进行后续计量的条件

　　公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。公司对于不同投资性房地产的公允价值分别采用市场法和收益法进行评估确定，根据房产的实际收益水平、用途、状态以及投资性房地产所在地同类房地产市场状况、资料收集情况等选择合适的评估方法对其公允价值进行估算。适合用市场比较法的优先选择市场法，不具备市场法测算条件房产本身在出租有现实租金收益的，采用收益法进行估算。

　　公司本次变更会计政策涉及的14处房产采用的评估方法如下：

　　公司房产5、房产9-10、房产11-14分别位于河北省石家庄市、安徽省铜陵市、陕西省西安市，该地区房地产交易市场活跃，公司能够较易从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，本次评估采用市场法，即参考周边地区同类房屋市场价格确定其公允价值，因此采用公允价值模式进行后续计量符合《企业会计准则》的规定。

　　根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》第十八条“企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法”。确定投资性房地产的公允价值时，可以采用市场法参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)，也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量采用收益法。房产1至房产4、房产6至房产8属于厂房性质，分别位于深圳市福田区、龙岗区、惠州市惠阳区，因面积较大，市场上同类房屋产权交易数量较少，但当地类似房屋租赁市场活跃，相关租金信息容易获取，相关租金信息容易从中介处获取，上述房产租赁的租金持续稳定，且可预测，因此采用收益法进行公允价值评估，即根据预计公司持有房产期间所获得的各年净收益的现值之和确定房产的公允价值，符合《企业会计准则》相关规定。

　　经查阅采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的部分a股上市公司2021年报，多家公司采用收益法计算其全部或部分投资性房地产公允价值并获得审计机构标准无保留审计意见。

　　综上所述，公司目前持有的14处投资性房地产主要位于一、二线城市，所处城市和区域经济状况较好，房产市场成熟稳定，交易或租赁市场活跃，投资性房地产的公允价值可以持续可靠获得，采用公允价值计量模式对公司投资性房地产进行后续计量具备合理性、可操作性，以公允价值模式进行后续计量符合《企业会计准则》的规定。

　　针对上述事项，我们实施的主要核查程序包括（但不限于）：

　　1、我们向公司管理层了解了公司投资性房地产信息（包括房产位置、建成年份、房产性质、用途、所在位置同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息情况等）；

　　2、检查投资性房地产产权证信息核实所述位置信息，对于同一产权证既有自用又有出租的，获取了自用面积与出租面积分开的说明并评估了合理性；

　　3、核对此次变更为公允价值计量的投资性房地产明细均为以前按照成本法计量的投资性房地产；

　　4、我们查阅了《江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场价值项目》和《江西奇信集团股份有限公司因会计政策变更所涉及的江西奇信集团股份有限公司及其下属子公司惠州市奇信高新材料有限公司投资性房地产公允价值追溯性评估项目》评估报告中有关评估目的、评估基准日、评估方法的说明，并了解了评估公允价值的取得过程。

　　经核查，我们认为，公司投资性房地产所在地具有活跃的房地产交易市场，能够从活跃的房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，相关房产满足《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定的以公允价值进行后续计量的条件。

　　（2）说明采用收益法确认投资性房地产的公允价值是否符合《企业会计准则》的有关规定，并结合相关房产历史现金流入及支出情况说明房产的未来收益及承担的风险是否稳定可预测，是否符合收益法评估的相关要求及假设前提。请年审机构、评估机构核查并发表明确意见。

　　一、采用收益法确定投资性房地产的公允价值符合《企业会计准则》相关规定

　　根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》第十八条“企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法”。根据《投资性房地产评估指导意见》中评协〔2017〕53号第四章，执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。指导意见中写明，对投资性房地产评估可采用市场法、收益法。

　　根据《企业会计准则讲解（2010）》第四章第二节第二项规定：“投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的蕞近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素。从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”

　　为了更加客观地反映公司相关投资性房地产的公允价值，公司聘请了北京中同华对本次会计政策变更14处投资性房地产于评估基准日2022年8月31日的公允价值进行评估。另外聘请了广东省大周行房地产土地资产评估有限公司（以下简称：“广东大周行”）对相关投资性房地产于评估基准日2020年12月31日、2021年12月31日的公允价值进行了追溯评估。纳入本次评估范围内的14处投资性房地产，其中涉及收益法确定评估价值的有房产1-2（江南名苑一、二层房屋）、房产3-4（布吉厂房及宿舍）、房产6-8（惠州产学研基地）、房产9-10（安徽铜陵北斗星城）共9处房地产，该些房地产均能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的出租价格及其他相关信息，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，该些房产采用收益法进行公允价值评估，符合《企业会计准则》相关规定。

　　二、相关房产的未来收益及承担的风险能够较准确地预测与量化，符合收益法评估的相关要求及假设前提

　　投资性房地产历史现金支出主要为房产税、土地使用税、城建税、管理费等其他费用。历史现金流入主要为押金收入及租金收入，经核实上述9处房地产租期内租约的实际履行情况，租金流水详见关注函第二问的回复详情，现具体说明如下：

　　房产1-2（江南名苑一、二层房屋）：租期为2020年6月1日至2028年7月31日，自租赁开始日至评估基准日，除去三个月装修免租期，每月租金均按时支付。除2022年3月、4月，由于深圳市受疫情影响，承租方经营的幼儿园基本处于闭园状态，故承租方申请公司免租2022年3-4月份租金，经双方协商，未付租金后期将分期补足支付。考虑承租方一直按时支付租金，除受疫情影响，暂未按时支付的情况外，租金收益较为稳定。

　　房产3-4（布吉厂房及宿舍）：实际租期为2020年8月20日至2030年8月20日，自租赁期开始日至评估基准日，每月租金均按时支付，故认为未来租金收益均能可靠获取，风险可控。

　　房产6-8（惠州产学研基地）：租期为2021年6月1日至2033年6月30日，按约定承租方享受5个月免租期（免租期为2021年6月-2021年10月），租金按季度正常支付，截至目前已收到2021年6月18日、2022年3月28日、2022年4月22日、2022年8月25日分别支付的当季租金，尽管2022年四季度租金因疫情原因欠付，但该承租方在该处房产装修费用实际超过1500万元，并承诺补付租金。结合该房产面积、交通便利性和物流等配套情况分析，公司认为该处房产的未来租金收益持续、可预测，故未来收益及承担的风险能够较准确地预测与量化。

　　房产9-10（安徽铜陵北斗星城）：房产10的租期为2021年10月10日至2026年10月9日，租金按季度正常支付，截至目前已收到租金五期；房产9的租赁期自2022年7月4日至2027年7月3日，租金收入正常支付，现金流入及支出稳定，未来收益及承担的风险是稳定可预测的。

　　综上，上述9处房产未来租金收益稳定，且同类房产租赁情况活跃，租金收益情况较易从各房地产中介或网站等途径获取。相关房产的未来收益及承担的风险能够较准确地预测与量化，满足收益法应用的前提条件，符合收益法评估的相关要求及假设前提。

　　北京中同华认为相关投资性房地产未来收益及风险均能够较准确地预测与量化，且租约合法、有效并实际履行，预测未来净收益所使用的租约期内的租金采用了租约所确定的租金，租约期外的租金采用了正常客观的租金，符合收益法评估的相关要求及假设前提。北京中同华具体回复请参阅公司同日披露的《北京中同华资产评估有限公司关于深圳证券交易所关注函涉及事项的评估机构意见》。

　　广东大周行认为采用收益法确认投资性房地产的公允价值是符合《企业会计准则》的有关规定，房产的未来收益及承担的风险是稳定可预测，符合收益法评估的相关要求及假设前提。广东大周行具体回复请参阅公司同日披露的《广东省大周行房地产土地资产评估有限公司关于深圳证券交易所关注函涉及事项的评估机构意见》。

　　对于上述事项，我们履行的主要核查程序及核查结论如下：

　　1、了解、评估并测试与投资性房地产相关租赁收入确认相关的关键控制的有效性，包括与租赁收入确认相关的内部控制的有效性；

　　2、访谈管理层来了解和评估公司对于出租房产相关的会计政策；

　　3、获取租赁合同明细，与租赁合同进行抽样核对，检查租赁合同明细的完整性和准确性；

　　3、抽样并重新计算租赁合同的租金收入，并与账面确认的租金收入进行核对，检查租赁合同租金收入确认的准确性；

　　4、通过查询承租方工商信息资料、视频访谈或实地走访等方式证实交易情况，获取公司收取的租金银行水单进行核实；

　　5、复核财务报表中与投资性房地产计量有关的列报与披露。

　　经核查，我们认为，上述投资性房地产未来收益及风险均能够较准确地预测与量化，且租约合法、有效并实际履行，预测未来净收益所使用的租约期内的租金采用了租约所确定的租金，租约期外的租金采用了正常客观的租金，符合收益法评估的相关要求及假设前提。

　　4.三季报显示，你公司报告期内投资性房地产期末余额2.13亿元，较期初增长36.54%，主要系本期部分房产对外出租。请你公司说明报告期内相关资产转入投资性房地产核算的具体情况及原因，并结合会计政策变更前后相关因素的变化，说明你公司是否存在为增厚净资产而将相关资产突击转入投资性房地产并变更后续计量模式的情形，是否存在为满足撤销退市风险警示而进行不当会计调节、滥用会计政策变更的情形。请你公司独立董事、年审机构核查并发表明确意见。

　　一、报告期内相关资产转入投资性房地产核算的具体情况及原因

　　截至三季报披露日，相关资产转入投资性房地产主要系公司持有的建筑物已对外出租所致，具体情况如下：

　　注：截至2022年三季报披露日，宝莲国际都会项目因尚未取得不动产权证。故本次投资性房地产会计政策变更时未将该房产纳入变更范围。详见公司于2022年12月27日披露的《关于2022年三季报问询函回复的公告》（公告编号：2022-166）。

　　二、公司不存在为增厚净资产而将相关资产突击转入投资性房地产并变更后续计量模式的情形

　　自2020年9月公司控制权发生变更后，新余投控成为公司的控股股东，控股股东和管理层对公司业务进行了重新梳理，为进一步取得稳定的经营现金流入，公司近年来相继对外出租了闲置的物业，提高了公司资产的周转效率，同时也缓解了公司的资金压力。本次会计政策变更的14处房产中，除河北天元商务大厦和禾盛京广中心外，其余房产在2021年底就已处于出租状态，另外随着公司在2022年开始贯彻节省开支、严控成本的经营理念以来，公司撤销了河北、陕西等分支机构，相应分支机构的办公场所如河北天元商务大厦、禾盛京广中心在本年度内由自用转为出租。

　　因此，公司会计政策变更涉及的投资性房地产大部分在以前年度已经形成，本年新增的少部分投资性房地产也是因为战略调整而形成，公司不存在为增厚净资产而将相关资产突击转入投资性房地产并变更后续计量模式的情形。

　　三、公司不存在为满足撤销退市风险警示而进行不当会计调节、滥用会计政策变更的情形。

　　公司本次会计政策变更符合《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定。采用公允价值模式对公司投资性房地产进行后续计量具备合理性、可操作性，能够客观反映公司投资性房地产的真实价值。变更后的会计政策能够提供更可靠的会计信息，有利于更加客观、公允反映公司财务状况和经营成果。本次会计政策变更合理且符合公司实际情况。所以不存在为增厚净资产而将相关资产突击转入投资性房地产并变更后续计量模式的情形，也不存在为满足撤销退市风险警示而进行不当会计调节、滥用会计政策变更的情形。

　　经审慎核查，我们认为：本次会计政策变更是公司根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定做出的变更，变更后的会计政策能够更准确反映公司的实际情况。报告期内相关资产转入投资性房地产核算的具体情况及原因合理，结合会计政策变更前后相关因素的变化，公司投资性房地产会计政策变更及会计核算符合《企业会计准则》的规定，不存在为满足撤销退市风险警示而进行不当会计调节、滥用会计政策变更的情形。

　　对于上述事项，我们履行的主要核查程序及核查结论如下：

　　1、评价管理层与治理层编制和监督投资性房地产会计政策变更事项关键内部控制，并测试了这些内部控制设计及运行的有效性；

　　2、对管理层聘请的外部独立评估机构的专业胜任能力、独立性和客观性进行评价；

　　3、获取了评估报告，选取重大或典型样本，并利用我们的房地产评估专家对评估报告所采用的评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理性进行审阅与复核，检查了管理层估值所使用数据的准确性和相关性；

　　4、评价公允价值计量模式下投资性房地产转换时点是否恰当，是否经适当审批，并对投资性房地产进行实地观察；

　　5、复核财务报表中与投资性房地产公允价值计量有关的列报与披露。

　　经核查，我们认为，报告期内相关资产转入投资性房地产核算的具体情况及原因合理，投资性房地产会计政策变更及会计核算符合企业会计准则的规定,不存在为满足撤销退市风险警示而进行不当会计调节、滥用会计政策变更的情形。

　　5.公告显示，你公司聘请北京中同华资产评估公司对相关投资性房地产截至2022年8月31日的公允价值进行评估，聘请广东省大周行房地产土地资产评估有限公司所对相关投资性房地产2020年12月31日、2021年12月31日的公允价值进行评估。基于前述评估机构出具的评估报告，你公司对2020年12月31日、2021年12月31日及2022年8月31日的相关财务数据进行追溯调整。请你公司：

　　（1）说明自2020年起进行追溯调整的原因，以及你公司未对2022年前三季度已披露财务报告数据进行追溯调整的原因及合理性；并补充说明你公司聘请不同评估机构对投资性房地产2022年及以前年度进行评估的原因及合理性。

　　一、本次会计政策变更自2020年起进行追溯调整的原因

　　根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十二条规定：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》第六条规定：会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理，将会计政策变更累积影响数调整列报前期蕞早期初留存收益，其他相关项目的期初余额和列报前期披露的其他比较数据也应当一并调整，但确定该项会计政策变更累积影响数不切实可行的除外。

　　投资性房地产由成本模式变更为以公允价值模式计量，属于会计政策变更，而公司历年经审计的财务报告中，2020年期末开始存在投资性房地产科目，为了能够提供更可靠、更相关的会计信息，故从2020年末开始对投资性房地产进行追溯调整，即视同公司的投资性房地产一直按公允价值模式计量，累计影响数调整至留存收益。

　　二、公司未对2022年前三季度已披露财务报告数据进行追溯调整的原因及合理性

　　为了更加客观地反映投资性房地产的公允价值，本公司聘请了具有证券业务从业资格的北京中同华资产评估有限公司和广东省大周行房地产土地资产评估有限公司分别对本集团投资性房地产于2022年8月31日、2021年12月31日、2020年12月31日的公允价值进行了评估，并出具了编号分别为“中同华评报字2022第241983号”、“大周行评报字【2022】第sz1165号”、“大周行评报字【2022】第sz1166号”的评估报告，公司根据评估报告对2020年12月31日、2021年12月31日、2022年8月31日的合并资产负债表及2021年1-12月、2022年1-8月的合并利润表进行追溯调整，天职国际会计师事务所也对公司会计政策变更出具了专项说明的审核报告。由于评估报告所评定的投资性房地产的公允价值均为时点数，公司依据已经出具评估报告的时点对公司2020年12月31日、2021年12月31日及2022年8月31日的财务报告数据已经进行了追溯调整。后期，公司将对2022年前三度已披露的财务报告进行追溯调整。

　　三、公司聘请不同评估机构对投资性房地产2022年及以前年度进行评估的原因及合理性

　　公司持有的大部分房地产已建成并投入使用多年，以往均采用成本计量模式，成本计量模式只能反映历史价值，现有投资性房地产的账面价值明显低于公允价值，不利于反映公司重要资产实际价值，不利于投资者客观了解公司的资产状况。经公司董事会慎重考虑，决定自主变更会计政策。为此公司聘请了北京中同华对公司现有的投资性房地产及相应土地使用权于2022年8月31日的市场价值进行评估，为公司提供价值参考依据。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》第六条：会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理，公司需对过往财务会计报告进行追溯评估。公司先与北京中同华沟通追溯评估的事宜，但由于当时承接公司业务的为北京中同华江西分公司，其评估团队人员业务饱和，为保障时效性，经综合考虑公司另外聘请了广东大周行对相关投资性房地产于评估基准日2020年12月31日、2021年12月31日的公允价值进行了追溯评估。

　　经核查，北京中同华和广东大周行均具备证券服务业务资格，具有为上市公司提供资产评估的经验和能力，在为公司提供资产评估服务期间，北京中同华和广东大周行坚持独立、客观、公正的评估准则，较好地履行了评估机构的责任与义务。公司通过两家评估机构的独立评估，能够更客观、更合理地反映投资性房地产的公允价值。

　　（2）说明评估确定投资性房地产公允价值的具体过程、关键假设与参数、相关房产的租赁情况、历史及未来现金流、折现率、同类房产估值与交易价格等，并结合以上内容说明投资性房地产评估价格的公允性与审慎性。请评估机构核查并发表明确意见。

　　为了更加客观地反映公司相关投资性房地产的公允价值，公司聘请了北京中同华对本次会计政策变更14处投资性房地产于评估基准日2022年8月31日的公允价值进行评估。另外聘请了广东大周行对相关投资性房地产于评估基准日2020年12月31日、2021年12月31日的公允价值进行了追溯评估。相关投资性房地产公允价值的具体计量过程，以及估值的公允性和审慎性请参见后附评估机构回复。

　　一、纳入本次评估范围内的14处投资性房地产租赁情况见下表：

　　二、确定投资性房地产公允价值的具体过程

　　江南名苑一二层房屋、布吉厂房及宿舍：均为可获得收益的房地产，其收益情况具有可预测性和持续性，评估人员可以预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值，故本次可以采用收益法进行评估；评估对象附近房屋交易市场活跃度一般，存在区域内类似房地产的交易实例，可采用比较法进行评估。蕞终选取收益法评估结果，因为评估对象面积大，金额高，实际成交较少，市场上对于大面积房产基本以出租为主，甚少出售，故收益法更能体现房地产价值。

　　河北天元商务大厦2201室、安徽铜陵市北斗星城、禾盛京广中心：均为可获得收益的房地产，其收益情况具有可预测性和持续性，评估人员可以预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值，故本次可以采用收益法进行评估；评估对象附近房屋交易市场活跃，区域内类似房地产的交易实例较多，可采用比较法进行评估。蕞终选取市场法评估结果，由于评估对象为商业办公地产，市场交易活跃，市场法更能体现其房地产价值。

　　惠州产学研基地：考虑委估对象为自建工业房产，可采用成本法评估，考虑到评估对象目前均已出租，未来以获取租金收益为目的，为可获得收益的房地产，其收益情况具有可预测性和持续性，评估人员可以预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日后累加得到的房地产价值，故本次可以采用收益法进行评估。蕞终采用收益法评估值，由于惠州产学研基地未来以获取租金收益为目的，收益法更能体现其价值。

　　即根据估价对象类似房地产的租金水平和出租率，估算估价对象每年的有效毛收入，扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，选用适当的资本化率，运用适当的公式计算得到的价格。

　　g–租约外未来第i年以后每年净收益的增长率

　　m–评估基准日后资产尚可使用年限

　　v1–房屋建筑物剩余年限的价值的现值

　　当土地剩余年限小于建筑物剩余使用年限时，需考虑土地使用权到期后房屋建筑物剩余年限的价值。

　　以评估明细表序号1、2江南名苑一、二层房屋举例：

　　江南名苑位于深圳市福田区福强路2135号，房屋建成于1998年10月8日，钢筋混凝土结构，建筑面积共3,789.59㎡，其中一层建筑面积1,769.34㎡、二层建筑面积2,020.25㎡。已办理不动产权证，证号为粤（2019）深圳市不动产权第0222074号、粤（2019）深圳市不动产权第0222070号。由于不动产权证未记载分摊土地使用面积，根据企业提供的土地使用税纳税申报表，一层分摊土地面积为492.74㎡、二层土地分摊面积为431.55㎡。不动产证载使用年限为70年，到期日2066年8月25日，土地性质为出让用地，用途为商住混合用地。未获取原始土地出让合同，土地规划容积率、实际容积率未知，土地开发程度为五通一平。

　　经勘查，该房产建成于1998年，楼宇为钢筋混凝土结构，总楼层为18层，评估对象位于1-2层。经勘查，现已整体出租给深圳维多利亚企业管理咨询有限公司经营幼儿园。附近有公交站及地铁站，地铁站距离约900米，交通便捷度较好，生活配套较好。

　　房地产年租金：租期内采用租赁合同约定的租金计算；租期外采用市场租金计算，具体如下：

　　通过对深圳市同类型房产市场相关资料的市场调查，收集了与评估对象有关的市场交易实例若干，根据相关替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、评估基准日接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为比较案例。具体体信息如下：

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