惠州xx大酒店可行性研究报告—中金普华产业研究院 -凯时尊龙官网

　　惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港zui近的城市。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市有 5 个镇（乡）、 16 个街道办事处，常住人口77万人。

　　惠州市属珠三角经济区，陆地面积1.1万平方公里，占珠三角经济区面积的1/。海域面积452平方公里，海岸线公里，是广东省的海洋大市之一，同时也是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过90万人（其中：有海外华侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳同胞50万人、港澳眷属共60万人。海外侨胞主要分布于马来西亚、新加坡、印尼、泰国、缅甸、越南、澳大利亚、美国、英国、加拿大等国家）。

　　惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身。

　　早在十年前，惠州已进入中国大中城市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。

　　目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕、广惠、惠河与在建的莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程7211公里，公路密度65公里/百平方公里。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。

　　改革开放20多年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出tcl、德赛、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。

　　全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界zui大的电池和镭射光头生产基地，亚洲zui大的电话机、电脑主板生产基地，中国zui大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展zui快、zui具活力和zui具潜力的城市之一。

　　2007年，惠州经济处于“黄金发展期”。gdp、金融机构人民币存款、招商引资项目合同总额3个含金量极高的经济数据均突破千亿元大关，经济发展进一步显现“又好又快”。

　　据初步统计，2007年惠州市gdp突破千亿元大关，达到1085亿元，增长14.1%。三种产业结构（％）调整为：7.9：58.8：33.3。惠州跻身全国一类重点城市行列，成为 “gdp千亿元城市”的新晋成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。

　　2007年，全市地方一般预算收入62.06亿元。1-4季度全市地方一般预算收入增长分别为：34％、28.4％、40.8％、39.6%，全年呈现持续高位增长的态势。其中，上缴地方财政的国内增值税、营业税、契税合计对地方财政一般预算收入的贡献达60.9％，拉动地方财政一般预算收入增长24.1个百分点。同期，来源惠州的财政总收入307亿元，增长80.2%。全市税收总收入（国、地税合计）231.77亿元，增长32.5%。其中，国税176.94亿元，增长32.1%；地税54.83亿元，增长33.9%。地税增长快于国税增长，有力地支持了地方财政收入的快速增长。地税收入中，房地产营业税、增值税、房产和城市地产税等房地产业产生的税收增长对全市地税增长的贡献超过50％。其中，房地产业营业税增长达67.7％，拉动全市地税增长9.7个百分点。显示，房地产业的快速发展对地方税收的重大贡献。

　　大亚湾财政收入领跑各县（区）。分县（区）看，各地财政一般预算收入增长分别为：惠城区37.8%、惠阳区49%、大亚湾区51.1%、惠东县35.8%、博罗县34.4%、龙门县30.6%。显示各地的财政收入增幅均超过30％，其中市区（惠城区、惠阳区、大亚湾区）财政收入增长明显快于县域财政收入增长。

　　3）、两大工业支柱行业（电子、石化）进一步协调发展

　　2007年，全市规模以上工业实现增加值440.29亿元，增长16.4%。其中，电子行业增加值210.61亿元，占规模以上工业的比重47.8%,比上年下降3.2个百分点，增长16%；石化工业增加值101.11亿元，占比达30%，比上年大幅上升10.3个百分点，增长36.2％。电子、石化两大支柱产业占全市规模以上工业增加值的比重为70.8％，随着石化产业规模的不断壮大，产业协调性进一步增强，产业结构也适度重型化调整，轻重工业比重由上年的45.2：54.8调整为39.2：60.8。龙门工业领跑各县（区）。分县（区）看，各地规模以上工业增加值增长分别为：惠城区15%、惠阳区18%、大亚湾区38.3%、惠东县17.4%、博罗县21.8%、龙门县64.6%。龙门由于三大水泥项目相继投产，拉动了其工业快速增长。

　　2007年，全市完成全社会固定资产投资额484.23亿元，创下历史新高。1-4季度全市固定资产投资增长分别为：23％、35.4％、56.2％、56.8%，下半年呈现高速扩张的态势。其中，工业完成投资195.89亿元，增长49％，成为今年以来投资增长的重要亮点；第三产业投资完成211.78亿元，增长65.4％，其中房地产开发投资137.33亿元，增长98.9％。显示，工业与第三产业投资齐头并进，共同为惠州经济发展提供强大后劲，引导产业结构调整优化协调发展。大亚湾投资领跑各县（区）。分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区32.9%、惠阳区58.8％、大亚湾区137.7％、惠东县30.6%、博罗县41.8%、龙门县7.5%。显示，大亚湾区、惠阳区的投资高速增长；惠城区、惠东县、博罗县也保持快速增长的势头。

　　2007年，全市社会消费品零售总额353.94亿元，增长19.1%，增幅比上年上升0.9个百分点，呈现在高位增长的良好态势，创下近几年消费增幅的新高。1-4季度全市商贸零售业增长分别为：15.4％、17.6％、18.8％、19.1%，全年呈现逐步升温的态势。其中，******和零售贸易业完成306.13亿元，增长19.1%；住宿和餐饮业完成47.81亿元，增长18.9%。显示，随着高端酒店的相继投入营业，惠州的住宿酒店业收入呈强势增长态势。大亚湾消费品零售总额增幅zui高。分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增幅分别为：惠城区20%、惠阳区18.8%、大亚湾区20.8％、惠东县17.3%、博罗县19.1%、龙门县17.6%。显示，各县（区）消费增幅都保持在17-21%的快速增长区间。

　　2007年，全市外商直接投资合同项目444个；外商直接投资合同外资15.71亿美元，增长3.8％；全市实际吸收外商直接投资12.28亿美元，增长17.5％。其中，电子行业引入外资合同项目zui多的行业，共65个，直接外商投资2.57亿美元，分别占全市12.8%和20.9%；房地产行业合同项目29个，利用外商直接投资1.6亿美元。从引资的地区看，香港仍然是引入项目zui多的地区，占全部项目的74.3%。1-4季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为：0.04%、-6%、17.7%、17.5%，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。龙门吸收外商直接投资增幅领跑县（区）。分县（区）看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为：惠城区8.9%、惠阳区22%、大亚湾区21.7%、惠东县30%、博罗县21.9%、龙门县40.5%。显示全市除惠城区外,各县(区)实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过20%，其中龙门尤为突出。

　　2007年，全市进出口总额241.13亿美元，增长13.6％。其中，进口95.07亿美元，增长6.2％；外贸出口146.06亿美元，增长18.9％。其中，私营企业出口6.36亿美元，增长39.5%；外资企业出口129.91亿美元，增长20.6%。全市实现贸易顺差50.99亿美元，创下我市对外贸易顺差的新记录。

　　外贸出口大亚湾领跑县（区）。分县（区）看，各地外贸出口增长为：惠城区12.5%、惠阳区25.1%、大亚湾区80.6%、惠东县37%、博罗县13%、龙门县12.9%。显示大亚湾外贸出口高速增长，惠东县、惠阳区的增长也高于其他县区。

　　2007年，全市商品房建筑面积1277万平方米，突破1000万平方米大关；商品房销售额153.33亿元，突破100亿元大关；全年完成商品房投资137.33亿元，突破100亿元大关。07年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积、销售面积、销售金额增幅均超过50%。

　　2007年商品房销售均价为4001元/平方米，比1-11月销售均价小幅回落31元/平方米。1-3季度全市商品房累计平均价格（元/平方米）分别为：3492、3646、3901。显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。

　　分县（区）看，各地商品房销售价格（元/平方米）为：惠城区4753、惠阳区3554、大亚湾区3916、惠东县2165、博罗县2328、龙门县2329。显示县区房价已经全部超过2000元/平方米，惠城区房价已经接近5000元/平方米。

　　2007年年末，全市本外币贷款余额679.74亿元，比年初增长41.1％；本外币存款余额1169.48亿元，比年初增长18.6%。存款与gdp同步踏入“千亿俱乐部”。

　　惠东贷款增幅zui快。分县（区）看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为：惠城区52.1%、惠阳区49.1%、大亚湾区-5.3%、惠东县68.4%、博罗县34.8%、龙门县10.4%。显示惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县的贷款增幅都比较高，龙门保持平稳增长，大亚湾负增长。

　　2007年，城市居民人均可支配收入17310元，增长8.2%，剔除价格因素，实际增长4.1％；全年农民人均纯收入5695元，增长11.9％，剔除价格因素，实际增长7.7％。全市城乡居民储蓄存款余额647.61亿元，比年初增长6.7％，其中，城镇居民存款519.29亿元，比年初增长2.9%；农村居民存款128.32亿元，比年初增长25.2%，与农民纯收入一起呈两位数增长。

　　县（区）居民存款惠阳增幅zui快。分县（区）看，城乡居民储蓄存款增幅分别为：惠城区4.2%、惠阳区11.7%、大亚湾区9.6%、惠东县3.1%、博罗县11.6%、龙门县5.4%。显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

　　物价水平高企 2007年，城市居民消费价格总水平上涨3.9%，比3%的的控制线个百分点，主要的拉动因素是食品类价格高企（上涨10.6个百分点）。

　　小结：07年惠州的经济得到了高速的发展，也吸收了大量的港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲的发展势头，而房地产行业的兴起，也带动了第三产业的快速兴起。

　　1.2 惠州房地产市场回顾与展望

　　1.2.12008年上半年惠州宏观市场各项指标情况

　　1-5 月，市区cpi 指数（即居民消费价格指数）比上年同期上涨5.7％，其中食品类价格指数上涨达15.6％，cpi上涨的87.7％主要来自于食品价格。显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨的通货膨胀。受去年物价上涨翘尾因素、低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区cpi 指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展的方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。

　　5 月末，全市金融机构本外币存款余额1257.19 亿元，比年初增长7.5％，增幅同比回落3.5 个百分点。同期，全市金融机构本外币贷款余额743.89 亿元，比年初增长9.4％，增幅同比回落14.1 个百分点。金融贷款增速放缓，显示“从紧”货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。

　　1-5 月，全社会固定资产投资总额为192.85 亿元，增长49.4％，对比1-4月，增幅虽然回落14.9个百分点，但仍保持快速增长态势。其中，工业完成投资86 亿元，增长56.4%；第三产业完成投资105.6亿元，增长45％。第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅的高速增长，将再度激发工业发展后劲。

　　1-5 月，全市房地产开发投资完成67.24亿元，同比增长66.1％，同比回落32.1个百分点，其投资额占第三产业投资的比重为63.7％。

　　08 年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围的土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。

　　4）、商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大

　　上半年，全市商品房销售面积103.4 万平方米，同比下降30.8％；商品房销售金额41.6 亿元，下降25.3％；5 月末，全市商品房销售均价为3916 元/平方米，比上年末销售均价回落85元/平方米；6月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为4119 元/平方米。

　　受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对07年略有上升，主要是由于5 月份以来一些优质项目对价格的拉升。在市场放量不断扩大的情况下，后期市场竞争将更加激烈。

　　5）、商品房空置面积同比有的增加

　　截至到5 月底，惠州商品房空置面积为78.7 万平米。同比增长7.5%。

　　1.2.2 下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临的发展机遇

　　今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。惠州房地产主要的利好因素如下：

　　1）、惠州经济快速增长、城市化进程不断提速、交通设施的不断完善为房地产市场下一步发展带来机遇

　　2008上半年gdp增幅平稳，财税收入高速增长，固定资产投资增幅高位攀升，消费需求快速增长，利用外资保持较快增长，外贸出口增幅平稳。惠州gdp增长率多年始终保持在10%以上，2007年惠州gdp突破1000亿元大关，标志着惠州进入全国一类重点城市行列；未来五年，惠州有望承接深圳、东莞产业转移2000亿元，经济总量上将再造一个惠州。

　　惠州交通设施不断完善，各组团的道路网络日益密切，08年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区的联系更紧密，沿海城市的格局正在确立。在《惠州市高速公路网规划（2006-2020年）》中，构架了“五横三纵”的公路网络，规划总里程850公里，共形成15个高速公路出入通道口，86条高速公路出入境车道。到2010年，惠州市高速公路总里程达500公里，“十二五”期末达到750公里，“十三五”期末达到850公里。届时四通八达的高速公路网像纽带一样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在一起。

　　2）、城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步伐

　　根据《惠州市城市住房建设规划（2008—2012年）》，市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。其中：城市规划区主要由惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江三大组团组成。组团式城市住房建设规划有助于合理布局城市格局，加快城市发展的步伐。

　　在《惠州城市总体规划（2006-2020）》已经通过批准实施，惠州城市市区面积由419 平方公里扩大到2672平方公里，惠州将从沿江城市发展为沿海城市。

　　3）、创建文明城市、改善城市环境，有助于提升产业发展和吸引外来人口，人口红利将提升房地产的刚性需求

　　惠州创建文明城市，对城市环境提出的更高的要求，环境的优化对提升产业的发展提供了更好的契机。近几年因产业发展而带来的外来人口不断增加，同时居民人均收入也在增加，1-5月，市区居民人均可支配收入8683元，增长11.1％，剔除价格因素，实际增长5.2%；居民人均消费性支出6399元，增长18.4％，剔除价格因素，实际增长12%。

　　根据《惠州市城市总体规划》，2007 年规划范围内常住人口189.6 万人，2008 年规划范围内现有常住人口195.9 万人，2012 年底规划范围内常住人口266.6 万人，规划期内增加70.7 万人。人口自然增长和收入水平的不断增长将使得首次置业，换房等刚性居住需求趋于旺盛。

　　1）、惠阳中心与深圳和东莞的距离将进一步拉近

　　据惠州市规划建设局官方网公示的《惠州市惠阳中心城区分区规划(2007-2020)(草案)》（据规划局有关负责人透露这是惠阳由市变区后首次对中心区做详细规划。）

　　根据规划草案，惠阳将加强与深莞的联系互动，并从交通、物流、市政配套方面为接受深圳、东莞产业转移铺路。将利用惠州港和京九铁路的交通物流优势，在交通方面建立惠州港与东莞东部、深圳东部、河源、汕尾等地区产业功能区域的高效链接。惠阳区将与周边城镇形成一个城市群体，融入珠三角洲“1小时经济圈”。

　　与深圳的合作将把惠州港与深圳市主干道网系统、东部新城对外交通系统对接，提高深惠经济运行效率。惠阳高速公路联络线也将与深圳外环高速公路衔接，并预留了连接深圳的城际轨道交通廊道。规划惠阳区轻轨1号线，经三和、秋长、淡水、大亚湾至澳头，惠阳区轻轨2号线经三和、洋纳、新桥、惠州新客站、淡水至白云，并考虑在深圳14号轨道线）、[产业园]经济的发展 为深莞产业转移铺路

　　在与东莞的联系建立在资源共享基础上，沥林镇与东莞的谢岗镇同为边缘镇区和水源性缺水地区，规划促进两镇共享供水水源。实现与东莞“土地”与“人力、资金”的良好合作，共同促进沿海以石化、物流、旅游、制造业为龙头的产业带和城镇群的建立。规划还指出惠州应做好充分准备，有条件地接纳东莞制造业向惠州转移，逐步建立人才引入和创新机制，帮助企业落地。尤其是发展壮大惠州制造业品牌高新技术产业，依托三和片区，做大做强计算机通信高新技术产业群。并准备在惠阳中心城区北部规划一个新的高新技术产业园区，吸引国外和深圳、东莞等地高新技术产业进驻。

　　3）、[住房] 增加中低价位商品房

　　由于20世纪90年代初的盲目开发，惠阳中心区遗留了许多“问题楼盘”，各种性质的用地混杂相互干扰，中心区功能不突出。规划拟缩减居住用地，调整某些已出让土地的用途，使第三产业更多地登临“黄金地”。并提到“早期的政府土地出让行为，不论其合法性如何，必须通过合法的规划，降低早期政府行为带来的诚信和政策风险”。

　　此外，住房供应结构将做进一步调整，规划提出积极发展适合广大居民消费水平的普通商品住房，并对经济适用房和廉租房的供应做了规划。商品房规划将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。中心区将新建经济适用房8.93万套，平均套型建筑面积为75平方米，经济适用住房主要分布在城镇密集区。廉租房将建300万平方米，套型建筑面积平均为40平方米，并将逐步提高经济适用房的比重。据了解，到目前为止惠阳区还未盘整出用于建设经济适用房、廉租房的用地，由于商品房价格日益上涨，经济适用房、廉租房还未动工建设，惠阳住房困难户的住房问题日益明显。

　　4）、[公交]开通快速公交连接两主城区

　　为了缩短惠城、惠阳两主城区的距离，惠城惠阳两区间将开通快速公交，公交路线初步规划为以惠州客运南站为起点，途经南线客运站-仲恺-陈江-镇隆-新墟-秋长-排坊-惠阳客运总站-响水河，终点为大亚湾客运站。此外，惠阳区内的客运条件也将大大改善，将增设三个长途客运站。并将增设两处货运站来改变现在惠阳客运站因货运站与客运站混合使用的困境。

　　1.3 “*****大酒店”项目立项背景

　　综上所述，惠州近年gdp增长率始终保持在15%以上，且有加速增长的趋势，完全可以支撑房地产业的高速发展，2007年惠州人均gdp28780元（折合$3837元），房地产处于快速发展阶段，生存、改善需求兼有。深圳等消费者购买力外溢惠及惠州，价格洼地凸现，投资客比例增加，基础设施建设日益完善，惠州房地产市场蕴藏巨大空间。

　　*****旅游开发有限公司正是抓住惠州旅游业发展的起步阶段，看准了惠州未来发展的良好前景，利用惠州目前开发的价格洼地，选择在惠州的“硅谷”建设五星级产权式酒店--“*****大酒店”（以惠环、仲恺、陈江为中心区，潼侨、镇隆、沥林为辐射区的南惠州，面积近300平方公里，区域总人口50多万，区域内工厂林立、企业云集，会聚了多家世界500强及中国100强企业，包括可口可乐、三星、lg、sony、tcl、德赛等国内外知名企业，年工业总产值突破800亿元，云集了来自亚洲、欧美等地的知识精英，是当之无愧的“惠州硅谷”）。“惠州硅谷”是城市经济增长的动力。硅谷的精英掌控了智慧与财富，在南惠州构成强大的知富阶层。然而，面对强劲的消费前景，“惠州硅谷”尚没有代表其城市形象的商务酒店配套。

　　第二章 惠州市房地产市场的综合分析

　　惠州住宅市场宏观数据分析据政府数据显示，07年惠州市1-11月全市房地产开发完成投资117.85亿元，增100.2%.完成商品房建筑面积1154.33万平方米，增69.4%；完成商品房竣工面积325.27万平方米，增83%；商品房销售金额131.15亿元，增129.2%.房地产开发投资的大幅增长直接拉动全社会固定资产投资增22.5%，对全社会固定资产投资增长贡献率达37.1%.

　　惠州房产开发的特点由于惠州是工商一体城市，有着良好的生活环境，加上靠近深圳，所以很多楼盘都是面向深圳市场的需求。就惠州市房地产开发区域分布来说，统计部门分析认为惠城区房产开发过密。惠城区完成房地产开发投资72.12亿元，占全市房地产开发投资比重达61.2%。而龙门县完成不到1亿元，所占比重仅0.8%。惠城区本来就人口密集，土地资源相对紧张，如此高密度的投资开发，势必对未来的发展带来影响；而其他县区相对较慢，发展不平衡，不利于地区整体城市化的建设发展。去年以来惠州商品房销售价格上涨过快，已冲上4000元大关，环比增长 35.3%，主要是因素是市场需求量的增加，尤其是深圳等外地投资者的进驻抢购拉高了本地房价。

　　惠州房价仍然沉稳虽然2008年前后，深圳楼市遭遇冰期；广州楼市一片凄风冷雨；东莞万科带头降价，导致房价***跌回两年前，楼市跳水降幅超三成等地区性的房价回落，但惠州没有受到太大的冲击。惠州楼市价格目前还基本能保持在去年的水平上，相对比较稳定。惠州楼市目前的均价在3900到4800之间。就目前的状态来看，惠州楼市还没有很明显的降价趋势。

　　一手楼市进入了拉锯状态1）、07年国庆期间房价达到高峰

　　国庆期间惠州市区新房的价位为4500元/平方米至5500元/平方米，国庆黄金周惠城推出的楼盘面积、套数、价位都有所增长，集中推出了近四五千套新房，总面积约为四五十万平方米，户型以100～120平方米的三房一厅为主。

　　大多在售楼盘在春节期间都没有推出与准业主的互动活动，多数的喜迎新春活动都在年前举行。且今年春节期间天气特别寒冷，不太适宜发展商开展大规模的活动。

　　春节期间，很多楼盘都挂出巨型宣传画，向市民表达新春的问候，同时也打出“买楼有礼”的口号，但收效甚微，市民对这种“买楼送物业管理费”，或是“买楼送家私”以及“买楼享有9.8折”等所谓优惠早已司空见惯，现时这样的广告已经比较难打动消费者的心。

　　尽管新春期间楼市整体成交并不活跃，但也有个别楼盘因为优惠一步到位，以其较实惠的价格取得了较好的销量。如东湖中心区的颐景花园，起价为3888元，目前均价为4300元，以一套90平方米的房子为例，折后总价约37万元。没有过多虚开的高价，也没有过多的“会员制”或者是折上折，省去了市民云里雾里的折腾，也得到市民的认可，在初六开市当天就有客户落单。

　　4）、自住型住宅开始占据市场主导地位

　　今年前两个月有成交的楼盘销售情况看，成功交易的主流产品是自住型住宅，“市场还是存在较好的刚性需求，居家自用型的房子市场相对较好。”据某代理公司相关负责人表示。

　　据惠州市房地产交易中心的统计数据显示，今年前两个月惠城区住宅成交均价为4633元/平方米，与去年同期水平接近。1、2月份共有2220套商品房成交，成交量较去年同期下降了8%左右。

　　主要购房人群开始转换惠州市场过去严重依赖深圳市场，在深圳楼价步步高升的时期，不少深圳投资者将目光投向了惠州，随之有大批的深圳人涌向了惠州，买了大量价格远远低于深圳价格的惠州楼盘。据了解，有不少惠州新楼盘的深圳客户所占的比重超过80％。特别是进入2007年的下半年，惠州楼市越发火热，惠城、惠阳、惠东、博罗到处都有新盘启动，随之而来的是购房者对楼市的疯狂追捧。

　　惠州今年拟出让300公顷土地据惠州市国土资源局资料显示，今年市区拟出让多宗土地，多数面积在10公顷以上，总出让土地面积超过300公顷，从江北、大湖溪、东江新城到河南岸、金山湖等地，均有分布。

　　1）、惠州市区2008年拟出让十块土地

　　据惠州市土地储备中心资料显示，惠州市目前规划在2008年公开出让土地10宗,出让土地面积336万平方米，据该中心相关负责人介绍，2008年计划出让的这10宗土地均拥有非常好的地理环境，都具有极高的投资价值。 此外东江新城将出让3宗大地块

　　除一月份已经出让的江北7号小区一宗12公顷的土地外，今年还有3宗东江新城的大地块出让。去年第三季度，东江新城就出让了3宗总计30多公顷的地块，其中一宗18公顷的地块以8亿多元的价格被中信深圳（集团）公司拿下，超出底价4亿多元。近期东江新城将出让两宗地块，一宗13公顷、一宗20公顷，分别位于东江新城20号小区和21号小区。

　　今年拟出让土地比去年略少，去年，惠州市区以招标、拍卖、挂牌方式出让经营性用地43宗，面积394公顷，交易起始价40.9亿元，成交价67.5亿元，超出起始价26.6亿元。但今年拟出让地块多数面积超过10公顷，且个别超大地块面积可达70公顷。

　　大量烂尾楼开始盘活从大亚湾区相关部门了解到，截至2007年底，大亚湾区共盘活“烂尾楼”面积30多万平方米，占总“烂尾楼”面积的80%以上。由于历史原因，大亚湾区遗留“烂尾楼”的现象比较普遍。据不完全统计，该区的“烂尾楼”总建筑面积约有40多万平方米，其中位于城市主干道周边影响性较大的“烂尾楼”有30多万平方米。近年来，在各方坚持不懈的努力下，通过采取灵活有效的措施，该区“烂尾楼”现象得到明显改观。2007年，大亚湾打响了盘活“烂尾楼”的攻坚战，致力推进了海景广场（现在的“大中华·东方新天地大厦”）、大亚湾购物中心等10处“烂尾楼”的复工改建。

　　惠州市豪宅市场分析房贷新政改变了整个珠三角城市群的楼市发展轨迹。然而，从日前了解到的情况看，整个珠三角楼市中的豪宅消费并没有受到很大的冲击。而在惠州这样一个珠三角城市群的豪宅新市场，2008年依然可能出现比较稳健的交投上扬态势，其中惠州江北区、水口区更可能成为改变格局的生力军。

　　在2007年整个珠三角客户抢滩惠州市场的热烈氛围中，惠州高端住宅似乎并不太显山露水，但合生·帝景湾、国墅园、领墅、宝安·山水江南、奥林匹克花园、雅居乐白鹭湖等楼盘却在珠三角高端客户群中引起了不小的波澜，只是由于项目以及客户本身相对低调，而不像大众住宅那样喧闹而已。

　　豪宅较稀缺目前在惠州，以旅游度假为主题的雅居乐白鹭湖的独栋别墅均价2.3万元／平方米左右，zui高近3万元／平方米，联排别墅均价1.8万元／平方米，合生国际新城双拼别墅（带精装修）均价1万元／平方米。因此别墅等高端项目相比深圳、广州等地处于明显的价格洼地。

　　从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅等高端用地，今后别墅等高端项目的投放量会相应减少，因此别墅等高端项目的长期价值将得到提升，珠三角这些高端投资者看中的，首先是惠州快速的经济增长所带来的巨大发展潜力，其次是惠州交通的不断改善与珠三角大经济圈融为一体，整个板块的投资价值增加。

　　2.2.1 我国酒店业现状及发展：

　　据世界旅游组织zui新的展望报告称:到2020年的全世界游客量将达到16亿人次以上，是1966年的3倍多，旅游收入则增长成倍，由4250亿美元猛增到20000亿美元。中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客由现在一年5000万人次增加到1.73多亿人次，旅游业增长前景十分可观。

　　中国酒店行业在2005-2006年度开始实质性的增长，全面扭亏为盈。从中国酒店业整体业绩看，无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。统计结果显示，所有五星级酒店的平均房价达到人民币806元，四星级酒店为人民币436元，三星级酒店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元。就住宿率而言，三星、四星和五星级酒店的平均住宿率在69%到70%之间，经济型酒店的住宿率达到了92%。各层级酒店的平均每房间收益依次为，五星级酒店人民币552元，四星级酒店人民币305元，三星级酒店人民币186元，经济型酒店人民币165元，前三者分别比2004年增长了11%、9%和20%。估计2007年、2008年酒店行业效益增长的局面还会维持，也就意味着，酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间。酒店需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。整体酒店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是酒店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%和46%。五星级酒店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级酒店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级酒店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。2008年全球将有1079家新酒店开业,可提供客房131517间。除去人口的变化对其他房地产业的影响，这表明在2008年，酒店数量毛增长率为2.8%。中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006年亚洲的建设项目有386个，共包括111285个房间，其中68%是四星级以上的酒店。这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级以上的酒店有134家。

　　未来的3-5年，中国经济型酒店业进入快速发展的黄金季节，市场规模在1500亿元左右，以如家、锦江之星为代表的经济型酒店diyi梯队以及以莫泰168和7天为代表的第二梯队，将会在他们已经扩张的版图上继续深耕细作，使得网点的布局更加密集，而经济型酒店作为资源型产业，这个行业的后来者将会进入残酷的优胜劣汰阶段。巨额资本流向亚洲，特别是中国，而且这种速度会在未来10年保持平稳。预计到2020年，中国将成为全球zui大的旅游目的地。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，都给酒店业发展带来了巨大推动力。调研显示，jue大多数酒店都预计在奥运会之前建成。2006上半年到2007年北京将有103家酒店开张。摘自《2007年中国宾馆酒店行业研究报告》：

　　2.2.2 我国酒店业的发展趋势

　　随着我国经济形势的进一步好转，酒店业目前呈现经济快速增长的趋势，但这种现象不可能长期存在，在保持效益增长的情况下，酒店行业存在利润平均化的趋势，将会保持一个稳定的发展速度。

　　由于规模经济的优势，生产与资本的国际化进一步促使经营的集团化与国际化。通过兼并与重组，形成酒店规模与网络的大集团在市场上的占有量日益增大，发展具独特的规模效应，从而在经营与管理方面起着领导潮流更为突出的支配与主宰作用。

　　我国酒店业不仅存在国内企业间的竞争，而且也直接面临国际市场的竞争，同时，不仅在传统的酒店间存在激烈竞争。而且还需迎接新型的房地产业的挑战(如度假性的物业对酒店业的冲击)。

　　4)、产品多样化与综合性经营的趋势

　　－－－旅游者的需求是多种多样的。因此，我们要不断提高酒店产品的档次结构，改变产品形象，尽力提供多样化的产品，寻找新的市场机会。

　　酒店的生意多取决于服务，而优良的服务又多体现在细微处和是否有人情味，是否做到了微笑服务，使宾客有何良好的感受，也是宾客取舍酒店的关键。

　　6)、人才竞争、服务竞争、品牌竞争的趋势

　　当今国际、国内酒店的竞争，除表现为服务质量、管理水平、价格、客源市场，服务设施，酒店特色与酒店风格等一般性的竞争外，酒店经营管理与服务方面人才缺乏，是目前酒店业发展面临的紧迫问题，也是酒店竞争的关键因素。

　　2.2.3.1 惠州酒店业发展的条件

　　惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港zui近的城市。惠州市属珠三角经济区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线公里，是广东省的海洋大市之一。

　　惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过90万人（其中：有海外华侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳同胞50万人、港澳眷属共60万人。海外侨胞主要分布于马来西亚、新加坡、印尼、泰国、缅甸、越南、澳大利亚、美国、英国、加拿大等国家）。

　　惠州将用5年的时间，使经济总量、发展水平，跨进珠三角先进城市行列，初步建成综合实力较强的现代化经济强市，实现宽裕型小康，中心城区率先基本实现社会主义现代化。

　　全年接待国内外游客1566.9万人次，增长28.7％；接待住宿游客707.2万人次，增长25.8％，其中国内游客人数585.9万人次，增长27.0％。旅行社组团方面，国内游42.7万人次，增长14.2%；出境游2.4万人次，下降8.9％。全年实现旅游总收入84.3亿元，增长37.0％，其中旅游外汇收入2.9亿美元，增长34.5％。（资料来源：惠州公用信息网）

　　2)、星级酒店发展快，管理水平高

　　目前有五星级酒店6 家，四星级酒店66 家。

　　3)、酒店分布不均匀，区域差异大

　　其中惠城区五星级酒店3家，四星级酒店3家，惠阳区五星级酒店1家，四星级酒店2家， 惠东五星级酒店2家，大亚湾开发区五星级酒店1 家，四星级酒店3家，龙门县四星级酒店1家。数据显示，酒店集中在惠州城区。区域差异大，与各地经济水平相对应。

　　4)、酒店服务项目多，部分项目对外经营

　　惠州酒店业已摆脱传统酒店业以住宿为主的服务内容、以客房服务为目的的配套设施。惠州酒店业功能除住宿外，还有餐饮、娱乐、健身、会议等各种服务，特别是大型酒店均兴办各类大型会议，如国际交易会、论坛等。星级酒店多提供会员制服务。星级酒店的服务配套除满足住客需要外，还对外经营，特别是餐饮、娱乐、健身、泳池、网球场等，以增加收益。

　　1)、城市经济发展加速，提升城市形象

　　惠州开始“二次创业”，加速城市发展，尤其是惠阳区的建设进程加快等，将提升城市形象，进一步吸引境内外投资者及游客。

　　2)、举办各类国内、国际交易会，扩大知名度

　　2008年惠州将举办全国性的“国家文明城市”评比活动，会展中心常年不断地举办各类国内、国际交易会、展览会等，进一步扩大惠州的知名度。

　　3)、加快城市规划，进一步提升旅游价值

　　2000年到2003年， 惠州连续被主评为”全国造林绿化十佳城市”（2000年由全国绿化委员会授予）;“中国优秀旅游城市”（2001年由国家旅游局授予），“国家卫生城市”（2001年由全国爱国卫生运动委员会授予）；”国家环境保护模范城市”（2002年由国家环境保护总局授予）；”国家园林城市”（2003年由中国建设部授予）；“中国人居环境范例奖”（2003年由国家建设部授予）；近日，惠州市政府又提出了“用5年的时间，使我市的经济总量、发展水平，跨进珠三角先进城市行列，初步建成综合实力较强的现代化经济强市，实现宽裕型小康，中心城区率先基本实现社会主义现代化”的目标，将进一步提升惠州国际旅游城市的价值。

　　4)、中国加wto，境外机构、人员进驻惠州

　　中国不仅加入wto，惠州作为经济惠州、临惠州的口岸城市等将直接收益。大量境外机构、人员将进驻，惠州酒店业需求大。

　　1)、面临境外品牌酒店业的竞争压力

　　对外开放的力度不断加大，惠州酒店业面临境外品牌酒店的冲击。

　　随着经济的发展和人们生活水平的提高，特别是在惠州，人们开始二次置业、三次置业。度假物业将成时尚，投资性的产权酒店将冲击市场。产权式酒店分流部分酒店客户，酒店业面临新的挑战。

　　区域市场分析2.2.4.1 一级竞争圈

　　主要指惠阳区范围内的己建、待建的酒店。

　　产权式酒店 采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住，也可在室内办公，是近年来房地产市场上出现的一种新型的物业。产权式酒店 按用途分为酒店式住宅公寓和酒店式商务公寓两种，住宅公寓以居住为主，一般是由小面积的住宅演变而来;商务公寓以办公为主，通常是由小面积的写字楼演变而来。二者都是提供优质的酒店服务。类似的还有一种物业一一公寓式写字楼，从写字楼延伸出来的，单位面积小，但不强调酒店式物业管理。

　　产权式酒店 分两大类:一类是侧重于居住功能，主要是为居家生活提供酒店式服务的产权式酒店 ，配有管道煤气和厨房，每房装有有线电视线路或卫星接收无线，卧室和厅划分明确，居住功能齐全。

　　不同产权式酒店 装修不同，智能化程度不同。标准高低主要差距在于:有没有中央空调系统，智能化程度是否高，公共部分装修是否豪华。

　　产权式酒店 都能提供酒店式服务，具体服务内容各不相同。基本服务内容有家居清洁、衣服洗烫、餐饮、娱乐、健身等以办公为主的商务公寓，则还提供商务、会议厅等商务场所。产权式酒店 不仅需要较高档的装修和智能化设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。

　　产权式酒店的经营方式有出售、出租、租售三种。

　　采取出售方式，可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是公司 乐于采用的经营方式。实践中为jue大多数公司所采用。

　　在出租方式下，投资回报期长，而且存在较大的市场风险。

　　租售并举也是产权式酒店 的一种经营模式。通常情况下，公司 都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之的，售出去的单位由业主自用或出租，售不出去的单位只好由公司 直接出租经营。

　　产权式酒店被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后投资市场的“第七种******”，这一投资方式被引进惠州之后迅速走红，已引起众多投资者的关注。

　　1）、各具特色的多家产权式酒店相继在惠州入市，销售一路火爆

　　目前中国的产权式酒店项目发展势头迅猛，继京、沪、穗、深等地推出形式各异的产权式酒店带旺当地房地产市场后，这股投资热潮在2004年又刮到了惠州。

　　作为惠州市首家产权式酒店，金世界银座五星级产权式酒店自2004 年 11 月28 日开盘后，销售一路火爆，392 套酒店客房在半个月内就销售过半。有的投资者一口气认购两三套，有的更是买了 10 套。金世界银座一共32 层，地面 30 层，其中 1 至5层是商业裙楼，6 至 19 层是产权式酒店。其因“丰厚的投资回报、优异的经营管理、完美的设施配套”而获得了惠州商业地产投资者的首肯。

　　2）、投入少、回报丰厚等吸引了投资者目光

　　产权式酒店在惠州为什么能够一路热销？除了项目自身的优势之外，还有哪些因素吸引了投资者纷纷前往投资？投入少、回报丰厚等是吸引投资者目光的重要因素。

　　以金銮·惠州酒店为例，首期投入11 万元左右后，投资者即可拥有一套超四星级豪华客房的产权，产权长达50 年，且附带20 年返租分红契约，投资者享有客房利润70%的分红及每月zui低2000 元的保底租金，以入住率70%的保守估算，投资者每月收益即达4200 元。开业满 5 年后，如投资者需要发展商原价回购其客房产权，之前的收益仍归投资者所有。金世界银座更是亮出了“8 万付出，90 万回报”的高额回报招牌，相比于 10 万元还买不到一套小户型住宅来说，这个吸引力可以说相当大。三环公寓酒店也是采取七成按揭的投资方式，投资者除拥有 5 万多元的超低投资门槛外，每年还可以坐享 8%的稳定回报，即年收益达1 万多元，15 年后在轻松赚得20多万元的同时，还可以拥有一间产权属于自己的星级酒店客房。

　　除此之外，金世界银座业主每年拥有20 天免费入住权，金銮·惠州酒店业主每年享有36 天免费入住权，三环公寓酒店和金都国际则分别拥有每年36 天和24 天的免费入住权。这种一定期限的免费入住权也吸引了不少投资者，尤其是有着待客需求的私人企业主。由于他们本来就有接待宾客的需求，每套客房每年或多或少的免费入住权对他们来说，意味着不仅可以方便接待，还可省下一笔不菲的接待费用。

　　在产权式酒店出现以前，各大酒店已有一些能长期租用的公寓用房，具有酒店式公寓基本相同的居住和办公用途，提供给一些常驻惠州的海内外高级管理人员。

　　1)、惠州经济的高速发展促进产权式酒店的发展

　　随着惠州的经济高速增长，尤其是高科技产业的长足发展，中国加入wto后改革开放的进一步扩大以及惠州作为中国改革开放的窗口效应，来惠的海内外驻中国的商务机构及海内外商务人员会愈来愈多，产权式酒店 的需求将增加。随着惠州的经济增长，人们收入水平提高，惠州投资产权式酒店 的人也会增加。

　　2)、惠州的经济发展可增加产权式酒店的需求

　　惠州经济发展好，投资惠州产权式酒店 的人就多，往来惠州的商务人员及休闲旅游人数多，惠州驻惠商务机构也多，对产权式酒店 的需求就旺。

　　3)、soho族的增加将对产权式酒店的销售产生利好效益

　　随着高新技术的发展，网络的普及，将会产生更多的soho族。soho族人员会成为购买或租用产权式酒店的较大群体。

　　4)、产权式酒店用于纯居家者会减小

　　产权式酒店与住宅相比，居家氛围淡，且价格和物业管理费高，不大适合家庭居住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断改进，单纯为居住而购买酒店式公寓者会减少。

　　区域市场分析目前惠州产权式酒店市场供应量稀少，出现短暂空白期，但不排除竞争者的出现，这正是项目推出的有利时机。

　　本项目已取得《惠州市建设用地规划许可证》，设计方案和施工图设计通过政府规划审批。项目的《土地使用合同》已签定，现项目处于基础施工阶段。

　　综上所述，从惠州市酒店业现状和发展前景进行分析后，我们认为该项目主要适合做产权式酒店。经营方式可考虑主题式、综合型、会员制、连锁经营等。

　　第三章 “*****大酒店”项目开发

　　酒店总建筑面积约13.6万㎡，19层高，共有房间1381余套（其中：客房1131套、公寓250套、顶层为660㎡的总统套房），客房面积为57.35-139.45㎡，酒店为标准五星级的配套：配有一次可容纳2600人开会的会议室、游泳池、桑拿房、***拉ok歌舞厅等。

　　1）、缺乏相应的市政配套、商业配套，如学校、医院、大超市等；

　　1）、惠州市政府通过镇隆（陈江）—永湖--淡水道路（四车道）拓宽工程建设，致力于打造“1小时城市生活圈”，

　　1）、国家可能进一部出台新的调控政策，提高房地产开发、置业的门槛，从而影响到本项目的销售；

　　休闲度假“*****大酒店”坐落于*****大观园，大观园占地约2万亩、自然资源丰富，环境幽静、湖湾交错分布，山、水、林、气等自然景观优美，这些都是休闲观光、旅游度假的重要资源。“**湾”离惠州市区20分钟，离深圳35分钟，离东莞60分钟、离广州90分钟、均在一个多小时内车程，是目前喜欢休闲度假人士的一个理想乐园。

　　“*****大酒店”的生态环境和综合的各项配套资源是其它区域五星级大酒店不可比拟的，必将成为区域内政府部门、大型集团公司、团体等的商务会议及商务接待的中心。

　　*****大观园，旅游资源丰富，综合配套现代齐备，是休闲观光、度假旅游的zui佳目的地，成为华南－惠州旅游线路的重要一站。

　　主要客源来自香港、深圳、广州、东莞、惠州等国际国内大都市：

　　●其中公司自有汤泉高尔夫会员达3000多人

　　第二章 惠州市房地产市场的综合分析

　　第三章 “*****大酒店”项目开发功能类型比较研究及综合评价

　　3.1“*****大酒店”项目概况

　　第四章 项目开发功能类型经济效益分析

　　第六章 项目的不确定性和市场风险规避策略

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