允许工业物业产权按幢层分割!惠州工业厂房存量或再度放量 -凯时尊龙官网

admin3周前 (08-04)惠州产业信息9

  工业物业产权允许按层分割转让,将打破过去工业物业难转让的局面。

  7月1日,惠州市自然资源局、工业和信息化局联合发布《关于印发工业物业产权分割及分割转让不动产登记操作指引的通知》(以下简称《操作指引》),旨在进一步支持制造业企业盘活工业物业资产,提高利用率,规范工业物业产权分割及分割转让不动产登记程序,该政策实施期限为1年,实施期间出台新的文件将按zui新文件执行。

  根据《操作指引》,惠州工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割、转让。受让方须为转让方的产业链d88尊龙官网登录免费下载的合作伙伴企业,且属制造业企业。同时,自留厂房、等物业建面比例不得低于%,转让部分5年内不得再次转让。

  业界观察人士指出,此次允许按层分割转让,将打破过去工业物业难以转让的局面,帮助链主企业摊薄厂房使用、购买成本,减轻产权所有者的转让压力。但是也会让惠州工业厂房的存量加大,目前厂房租金较低,工业厂房可以分层、分栋出售,对厂房有富余的企业,是比较大利好。但是市场存量加大,也有可能让惠州厂房的售价进一步降低。

  工业物业产权可以交易,交易方必须为产业链d88尊龙官网登录免费下载的合作伙伴企业

  此次《操作指引》相较于此前,zui大变化即是,允许工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元,分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。

  就是可以把工业厂房分层,分栋进行登记、出售,可以独立******。

  本次新规对于可以转让的工业物业产权,也做了明确的规定,即制造业企业在工业性质国有建设用地上,已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权,及房屋所有权可按规定进行分割和分割转让不动产登记。

  一位要求匿名工业厂房行业头部企业惠州负责人解释,此前单一的制造业企业在惠州拿地必须要求自持,因为他们拿地享受了地价优惠,但在享受优惠的同期,政府对他们有投资、税收、投入等相关的考核,如果完不成,则要求补地价或者以其他的方式回馈,“惠州此前有要求,制造业企业拿地,必须在0亩以上。”

  上述负责任人还解释,此前要求自持,那一些制造业企业用不完的地块,又无法变现,只能盖产房出租,但租金收益较低。

  惠州合一城市更新公司总经理胡光宇解释,当下形势制造业企业都比较难,此次允许产权按栋层分割转让,将打破过去工业物业难以转让的局面,帮助企业主、经营者摊薄厂房使用、购买成本,减轻产权所有者的转让压力,“部分企业在此前形势较好的时候,购买了土地,但是现在订单下降,自己用不了那么多,只能空着,或者建设,此次允许产权分割,意味着可以让自用厂房之外富余的一部分,在出租之外,可以转售,抵押等,对企业而言是好事。”

  值得一提的是,转让对象并不是随意的。根据规定,分割转让工业物业产权应用于引进相关产业链d88尊龙官网登录免费下载的合作伙伴的产业项目,受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链d88尊龙官网登录免费下载的合作伙伴企业,受让方须属制造业企业。

  但是上述政策,并没有具体如何认定受让方是交易方产业链d88尊龙官网登录免费下载的合作伙伴企业,上述工业厂房投资惠州负责人解释,这个产业链d88尊龙官网登录免费下载的合作伙伴企业,是以一年的订单量来认定,还是以签订单合同来认定,目前没有明确,“如果不明确,可能会一些不透明的地方,比如伪造合同等。”

  惠州自然资源局相关负责人解释,此次允许按层分割转让,将打破过去工业物业难以转让的局面,帮助链主企业摊薄厂房使用、购买成本,减轻产权所有者的转让压力。同时,支持企业打通产业链上下游,提高产业链的完整性,降低全产业链的总体成本,支持制造业发展。

  该政策实施期限为1年,实施期间出台新的文件将按zui新文件执行。

  zui小分割单位为层,分割转让5年内不得再次转让

  《操作指引》明确,工业物业产权可以交易,zui小的分割单位为层,层内不能再进行分割。

  与此同时,文件还明确,工业物业产权在分割及分割转让时,不得将一宗土地分割为多宗土地,土地使用权为按份共有或共同共有,不动产登记簿及不动产权证应标注共有方式。同时,分割及分割转让时不得改变土地用途和房屋用途。

  在分割比例上,《操作指引》规定,工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押,但可以随工业物业产权按土地出让合同、建设工程竣工验收等相关材料规定的比例且以幢、层等固定界限为基本单元进行分割、分割转让、抵押。

  分割转让后,原权利人自留的厂房、仓库等物业的建筑面积占分割转让前厂房、仓库等物业确权登记的建筑面积比例不得低于40%;受让后的工业物业产权自完成分割转让转移登记之日起5年内不得再次转让,不动产登记簿及不动产权证附记项应标注起止时限。

  《操作指引》提出,鼓励企业建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦的厂房、仓库等物业可以按幢、层等为基本单元进行国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,也可以按幢、层进行分割或分割转让。分割转让后原权利人自留的厂房、仓库等物业的建筑面积比例不受不少于40%的限制,受让后的工业物业产权的再次转移登记不受时限的限制。

  允许工业物业产权可以交易,惠州厂房存量或进一步增加

  对于此次允许工业物业产权可以交易的规定,惠州马安一位金属制品加工企业的经营者解释,这个政策,实际上受益zui大的还是在行业竞争力不强,受市场行情影响大的中小制造业企业,“你以前订单比较满的时候,买了万平方米工业用地,但是现在订单萎缩,只用了5000平方米,剩下的厂房只能出租,但是租金又很低,但现在可以进行分割、分割转让、抵押,意味着部分中小制造也企业,可以卖掉或者抵押一部分厂房,回笼资金,缓解企业的燃眉之急,有些中小企业,现在值钱的就只剩厂房以及盖厂房的土地了。”

  上述老板说,按照目前惠州工厂租金均价12元来折算,至少要持续出租20年,才能收回土地和厂房的建设成本,“我们认识的一些中小制造业企业,真的很难,订单萎缩,有些就是在撑。”

  在惠州拥有近200万平方米的头部工业地产负责人解释,这个政策的出台,除了给中小企业减负,让中小企业的厂房可以流通、抵押变现之外,一定程度上也会促进惠州工业厂房的销售,“我们接触的制造业东莞、深圳的客户,来惠州买厂房,他们会算一笔账,此前在东莞、深圳10年的工厂租金,就能在惠州可以买一栋厂房,现在惠州更多的厂房可以卖了,意味着惠州厂房的价格有下降的趋势和空间。”

  该责任人提供的数据显示,目前在惠州目前厂房的存量大约是600多万平方米,现楼是400多万平方米,而在需求端,惠州2021年产业转移加内部消化,大概是320万平方米,2022年需求在进一步降低,“我也担心,惠州的工业厂房市场短时间会集中放量,粗略统计,2023年可以销售的工业厂房面积至少1000万平方米以上,部分人会持续降低价格来销售厂房,进行变现。”

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